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売主様へ豆知識

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■ 3つの媒介契約のメリット・デメリット

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。それぞれ、売主にとってメリット・デメリットがあります。

契約の形態 重複依頼 買主と直接契約 業務報告義務 レインズ登録義務
専属専任媒介 × ×買主を見つけてもよいが契約は不動産会社を通す あり1週間に1回以上 あり5日以内
専任媒介 × あり2週間に1回以上 あり7日以内
一般媒介 ○何社でもよい なし なし

■ 仲介業者が嬉しいのは「専属専任媒介」

仲介業者にとって最も嬉しいのは「専属専任媒介」です。いうまでもなく、必ず媒介報酬が入るからです。
しかし、売主にとっては、自分で買主を見つけたとしても、必ず業者を通しての契約となり、仲介手数料を支払わなければいけませんから、「専属専任媒介」が選択されることは、ほとんどありません。

■ 売主にとって一番有利な媒介契約は?

ですから、一般的には「専任媒介」か「一般媒介」のどちらかになります。どちらを選ぶかは、物件によって「専任」か「一般」か決めるというのが賢い選択です。どんな物件の場合に「専任媒介」が良いのか、どんな物件が「一般媒介」に向いているのか、具体的に説明する前に、「専任媒介」と「一般媒介」の売却活動の違いを見ておきましょう。

■ 「専任媒介」の売却活動

「専任媒介」は、1社に全て任せますから、業者とのやり取りがラクです。
仲介業者にとっては、他社を通して売却される心配がないので、媒介報酬が保証されたようなものです。広告費や営業経費が無駄になることがなく、高く売れるほど報酬も高くなるので、業者が販促に積極的に動いてくれるメリットがあります。ただし、自社で買い手を見つけて報酬を2倍得ようと、物件情報を囲い込む業者がいるので注意が必要です。

■ 「一般媒介」の売却活動

「一般媒介」の場合は、複数の仲介業者に依頼できるので、物件情報を囲い込まれるリスクはありませんが、業者が複数になるので、業者とのやり取りが面倒です。業者には、売主への業務報告義務がりませんから、売主の方から状況を確認する必要があります。何より、業者は自社を通じて売却される保証がないので、コストをかけた販売活動は消極的になります。場合によっては、買主の方から問い合わせが舞い込まない限り、営業しないこともあります。

当社による仲介と買い取りの違い

  仲介 買取
売却までの期間 長い 早い
瑕疵担保責任 あり なし
周囲に露見 知られる 知られない
仲介手数料 必要 不要
売却価格 高く売れる可能性あり 相場の6割か7割
リフォーム 物件次第 不要

特に室内が大変痛んでいる場合は仲介で現状で売却するのは見た目が悪い為、お客様の反応が悪くなる可能性がかなり高くなり売れないケースがほとんどです。買取をおすすめします。

■ 仲介手数料について

仲介手数料に関するトラブルを防ぐには、仲介手数料に対する法規制や媒介契約の締結時の注意点を押さえておきましょう。

■ 法規制により仲介手数料には上限がある

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。また、法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありません。

■ 仲介手数料は売買契約が成立して初めて発生する

不動産の取引の仲介では、売買契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。(一般的に「成功報酬」といわれています。)したがって、売買契約が成立するまでは、原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

■ 手数料の支払い条件も協議する

売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生しますので、例えば、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払っても、違法というわけではありません。ただし、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから、一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

■ 仲介手数料以外の費用等の取り扱い

通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。
ただし、あくまでも
• (1)依頼者の依頼に基づいて発生したものであること、
• (2)通常の仲介業務では発生しない費用であること、
• (3)実費であること、
のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いであることに留意しておきましょう。

■ 仲介手数料の上限

不動産会社に支払う仲介料は、以下の通り売買代金の金額区分ごとに上限が定められています。

依頼者の一方から受領できる報酬額
取引額 報酬額(税抜き)
引取額200万円以下の金額 引取額の5%以内
引取額200万円を越え400万円以下の金額 引取額の4%以内
引取額400万円を超える金額 引取額の3%以内

※仲介手数料は種皮税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

■ 仲介手数料の上限額の計算例

●売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額
→売買価格を次のように分解して計算します。


a) 200万円までの部分…200万円×5%=10万円

b) 200万円超400万円までの部分…200万円×4%=8万円

c) 400万円超1,000万円までの部分…600万円×3%=18万円

a+b+c=36万円


※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限になります。

 

なお、400万円を超える物件については、以下の式で仲介手数料の上限を速算することができます。
→売買価格×3%+6万円+消費税

○ 注意すべき不動産会社


仲介手数料に関して、次のような不適切な協議を行う不動産会社には注意しましょう。何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を再考する余地があります。
•上限額を超える手数料条件を提示する
•上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料であるとの説明を行う
•仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する